Afgelopen maandag organiseerde JDW in samenwerking met het Bachiene Instituut voor Vastgoedrecht een seminar over “Verduurzaming van Appartementsgebouwen”. We waren hiervoor te gast in het duurzame hoofdkantoor van ING in Amsterdam.
Dagvoorzitter Steven Bartels, Hoogleraar Burgerlijk Recht (Radboud Universiteit), verwelkomde de volle zaal met een introductie van het thema, waarna Rik Aertsen en Tim Broeders (ING) vertelden over de mate waarin duurzaamheid voor ING een rol speelt bij de financiering van vastgoed. Een grote rol zo blijkt, want ING heeft duurzaamheid bij vastgoed als topprioriteit aangemerkt, nu de bank hierin een maatschappelijke rol voor zichzelf ziet en omdat duurzaam vastgoed meer waard is dan niet-duurzaam vastgoed en een betere waardeontwikkeling laat zien. Voor bestaande appartementsgebouwen liggen er, naast eventuele technische uitdagingen, ook verschillende juridische uitdagingen om duurzaamheid te realiseren, namelijk: hoe pak je het aan met de veelal noodzakelijk toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE) en hoe regel je verduurzaming met huurders?
Yassine Hasnaoui (Rijksuniversiteit Groningen) pakte het thema verder op en ging in op de belemmeringen vanuit het splitsingsreglement bij het verduurzamen op initiatief van de VvE. Dat leidde o.a. tot de vraag wat de bevoegdheden zijn van de VvE als het om verduurzamen gaat en of dit onder het beheer van de gemeenschap valt. En, is de beheersbevoegdheid van de VvE van regelend recht? En kan de VvE een appartementsrecht of een ander registergoed in eigendom verkrijgen?
Joris van de Bunt (QGM Law) belichtte het vraagstuk vanuit het notariaat en ging in op de vraag of bij voorgenomen verduurzamingsmaatregelen binnen een VvE een splitsingswijziging vereist is. En zo ja, welke mogelijkheden er dan zijn. Een belangrijke vraag in dit verband is: wanneer is een wijziging van een splitsingsakte over de band van art. 5:139 lid 2 BW nog mogelijk? En wanneer is medewerking van alle appartementseigenaars vereist? De verschillende toepassing door rechters van o.a. de arresten Notaris Wortelboer en Martinuskerk, leidt hierbij tot onduidelijkheid en discussie onder notarissen.
Na de pauze werden de deelnemers verrast door een leuke interactieve casus van Laurens de Hoog (Houthoff) over een (hoofd-)opstalrecht voor duurzame werken en hoe dat gebruikt kan worden om bijvoorbeeld de exploitatie van een WKO-installatie in een appartementsgebouw door een externe partij te regelen.
Tot slot kreeg Mechteld van der Vleuten (Trivire en RST advocaten) het woord om de positie van huurders bij verduurzaming van appartementsgebouwen te bespreken. Zij gaf aan de hand van rechtspraak inzichten in de rechten en plichten van de huurders in verschillende situaties, waaronder huurders die zelf hun appartement willen verduurzamen, huurders die dit willen afdwingen bij hun verhuurder en de mogelijkheden voor de verhuurder die verduurzaming wil realiseren als dit tot tijdelijke beperking van het woongenot van de huurder leidt.
Al met al was het een zeer interessante, leuke en interactieve middag met bruikbare inzichten en ideeën voor het juridisch kader rondom het verduurzamen van appartementsgebouwen.
De sprekers zullen binnenkort ook een artikel publiceren over dit thema. Wordt vervolgd dus!